Alternativen zum Eigenheim

Wer sich noch nicht örtlich binden will und auch noch keinen Ort auf der Landkarte gefunden hat, an dem er sich dauerhaft binden möchte, oder aber auch einfach auf persönlicher Ebene noch nicht im Hafen von Ehe und Familie oder sonstigen gefestigten Verhältnissen angekommen ist, braucht nicht in ein eigenes Haus zu investieren. Der Immobilienerwerb bietet sich natürlich auch dieser Gruppe von Menschen als Investitionsform an, jedoch in leicht veränderter Form. So kann eine Eigentumswohnung in guter Lage ein enormes Wertsteigerungspotential aufweisen, genauso wie der Erwerb von reinem Baugrundstück. Allerdings sollte man sich heir vorab informieren, was Lage, Wertentwicklung in den letzten Jahren und besondere Eigenheiten von Immobilie oder Flurstück angehen.

Sommer, Sonne, Sonnenschein

Wem das immer noch zu konservativ ist, der sollte vielleicht mal darüber nachdenken sein Geld in ein Urlaubsdomizil zu investieren, entweder inländisch oder auch gleich im favorisierten Urlaubsland der Wahl. Für Ferienwohungen und -häuser bieten sich bei geringem Investitionsvolumen auch Time-Sharing Modelle an, hierbei sollte man sich aber immer gründlich absichern und die Seriösität solcher Angebote prüfen und absolut niemals die Katze im Sack kaufen. Ds heißt die Immobilie sollte immer vorher persönlich besichtigt werden und die Verträge genauestens geprüft werden, am besten von einem Fachanwalt. Auch sollte man sich nicht irgendwo im Ausland ein Haus kaufen, sondern bevorzugt in einem Land, wo man schon oft im Urlaub war und sich mit den Gegebenheiten vor Ort, den Eigenheiten der Menschen und idealerweise auch mit der Sprache des Landes ein wenig auskennt. Dann hat man beides. Eine Investition und einen persönlichen Nutzen aus dieser Investition. Für viele ein besseres Gefühl, als eine anonym bleibende Immobilie als reine Geldanlage oder Abschreibungsobjekt zu nutzen.

Kürzere Laufzeit, niedrigere Zinsen

Den Tiefststand erreicht, haben nun schon die Zinsen für Darlehen mit Laufzeiten von zehn Jahren. Aktuell ist es möglich hier Darlehen aufzunehmen, für die nur 3, 5 Prozent Zinsen anfallen, bei etwas längeren Laufzeiten, etwa 15 Jahren, sind es noch 3,85 Prozent. Hier ist der historische Tiefstpunkt noch nicht erreicht, aber was nicht ist, kann ja vielleicht noch werden. Günstigere Zinssätze an der Rekordmarke findet man bei kurzen Laufzeiten von 5 Jahren und weniger. Manche Banken bieten hier schon Hypothekendarlehen mit Zinssätzen von nur 2,5 Prozentpunkten an. Damit liegt der Zinssatz schon um 0,3 Prozentpunkte niedriger als beim historischen Rekordtief.

Warum noch warten?

Es kann hier natürlich ein Trend vermutet werden. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zeigen ein dauerndes Aufwärts der Zinsen in den letzten 20 Jahren. So kann das aktuelle Sinken der Zinsen auf einen Trend hindeuten und wer kann, wartet vielleicht noch ein bisschen ab, bevor er sich verpflichtet. Grund für die Senkungen ist vermutlich der Konkurrenzdruck im Kampf um die Kunden fürs Baugeschäft der Banken untereinander. Profitieren kann der Kunde davon, wenn er kurz entschlossen ist und ein wenig Eigenkapitaleinlage mitbringt. Nutzen sollte man die Zeit aber, wenn man sowieso vor der Entscheidung steht eine Baufinanzierung aufzunehmen. Denn so günstig war Baugeld lange nicht mehr zu haben.

Vor- und Nachteile

Ein Fremdwährungsdarlegen erfolgt nach dem herkömmlichen Konzept eines Darlehens: Das Kreditinstitut vergibt Kreditnehmern für eine bestimmte Laufzeit unter Bedingung eines bestimmten Zinssatzes einen Kredit, dem der Kreditnehmer nach und nach in Raten wieder begleichen muss. Oft bleibt Hausbauern nichts anderes übrig, da sie nicht das notwendige Eigenkapital in der Tasche haben, allerdings können im Laufe der Zeit immens hohe Zinsen anfallen, die der Kreditnehmer bezahlen muss. Diesen negativen Faktor kann man bei Fremdwährungsdarlehen ausschalten: man nimmt den Kredit in der Währung eines anderen Landes auf und spart dadurch enorme Zinsen ein, die aufgrund des hohen Risikos sehr niedrig gehalten sind. Steigt der Wert der Währung, in der man den Kredit aufgenommen hat, schlägt man Profit daraus und bezahlt weniger als in Deutschland. Ebenso kann allerdings eine Wertsenkung der ausländischen Währung zu fatalen Draufzahlungen führen und man muss mehr zurückbezahlen als bei einer konservativen Finanzierungsmöglichkeit in Deutschland.

Fremdwährungsdarlehen bleiben reine Spekulation

Kein Experte kann langfristig eine Prognose zur Währungsentwicklung geben, man lebt stets im Risiko und kann dabei ebenso hoch gewinnen wie auch verlieren. Fremdwährungsdarlehen haben bisher vielen Hausbauern zu einem günstigen Eigenheim verholfen und ihnen die in Deutschland viel höheren Zinsen erspart. Andererseits ist es aber auch schon dem ein oder anderen Hausherren schlecht damit ergangen und er wäre letzten Endes besser mit einem Immobilienkredit einer deutschen Bank gefahren. Wissen tut man es nicht und muss ständig auf der Hut sein, was eventuelle Kursschwankungen auf dem Finanzmarkt angeht.  Der einzige ehrliche und effektive Rat, den man geben kann, ist die Kreditlaufzeit so kurz wie möglich zu halten. Wenn Sie den Kredit schnell zurückbezahlen und begleichen können, sinkt damit das Risiko für eventuelle Wertfälle und Zinsanstiege, für die sie sonst aufkommen müssten.

Strikte Auflagen für Vermieter

Die Europäische Kommission plant, die Auflagen für Vermieter in Bezug auf Barrierefreiheit zu verschärfen. Gegenwärtig ist die Europäische Kommission mit der Überarbeitung der Antidiskriminierungsrichtlinien beschäftigt. Im Zuge dessen sollen Vermieter dazu verpflichtet werden, Umbauten vorzunehmen, damit sie behindertengerechte Wohnungen anbieten können. Eine derartige Verpflichtung soll im neuesten Entwurf der Gleichbehandlungsrichtlinie 2008/426 festgehalten werden. Legt man die Richtlinie streng aus, dann würden innerhalb von Europa in nächster Zeit Millionen von Wohnungen behindertengerecht umgebaut werden, und dies bereits bevor konkrete Anfragen von behinderten Interessenten bestehen. Eine derartige Förderung für Behindertenlifte würde Kosten in Höhe von mehreren Milliarden Euro verursachen.

Laut dieser neuen Richtlinie soll nicht nur der Staat einen barrierefreien Zugang zu seinen Gebäuden ermöglichen, sondern ebenfalls private Vermieter. Dementsprechend soll es künftig als Diskriminierung von behinderten Menschen gelten, wenn diesen eine „angemessene Räumlichkeit“ verweigert wird. Unter dem Begriff „angemessen“ seien dabei laut EU-Richtlinie notwendige und angemessene Veränderungen zu verstehen, durch welche behinderten Menschen der gleiche Zugang gewährt wird, wie nicht behinderten Personen. Individuelle Maßnahmen würden dabei laut EU eine besonders wichtige Rolle spielen, damit eine volle Gleichbehandlung aller Menschen sichergestellt wird.

Die neue Umbauverpflichtung wird allerdings nicht uneingeschränkt wirksam werden. Der Umbau soll für den Vermieter keine unzumutbare Belastung darstellen. Als Kriterien für die Zumutbarkeit gelten sowohl die Größe, die Art und die Reserven der Einrichtung oder des Betriebes, als auch die durch eine Renovierung entstehenden Kosten und Vorzüge. Daneben gelten nach Meinung der EU-Kommission alle strukturellen Änderungen als unzumutbar hohe Belastung, welche an einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude vorgenommen werden müssen.

Widerstand der Vermieter

Viele Vermieter sind verärgert über die neue EU-Richtlinie. Die meisten Vermieter-Verbände reagieren aufgebracht. Beispielsweise gibt der Eigentümerverband zu bedenken, dass alle Hauseigentümer ihre Gebäude bereits vorbeugend behindertengerecht umzubauen hätten, wenn die neue Richtlinie beschlossen würde. Darüber hinaus müssten die Mieter aufgrund des Umbaus mit steigenden Kosten rechnen, da Vermieter zum Beispiel den Einbau eines Fahrstuhls wie die Betriebskosten auf die Miete umlegen können. Kai Warnecke, der stellvertretende Generalsekretär des Verbandes, appellierte an die Bundesregierung, die Verabschiedung der neuen Richtlinie nicht zu unterstützen.

Der Internationale Dachverband der Eigentümer (UIPI) stimmt der EU-Kommission zwar grundsätzlich zu, dass man auch Personen mit einer Behinderung einen angemessenen Zugang gewähren sollte. Jedoch gibt der UIPI zu Bedenken, dass private Vermieter und kleinere Unternehmen hier mit einer großen Aufgabe belastet werden. Aus der Sicht des Internationalen Dachverbandes sollten aus diesem Grund andere Lösungen erarbeitet werden, um allen Menschen ein barrierefreies Wohnen zu ermöglichen. Beispielsweise sollten Privatpersonen nicht zum Umbau verpflichtet werden.

Bei der Regierungskoalition der Hauptstadt Berlin herrscht ebenfalls Widerstand gegen das EU-Vorhaben. So entstehen vor allem für kleine private Vermieter große finanzielle Belastungen, da sie sich in vielen Fällen durch das Vermieten lediglich ihre Rente aufbessern und sie die für den behindertengerechten Umbau notwendigen finanziellen Mittel nur in den seltensten Fällen aufbringen können. Die neue EU-Richtlinie würde also sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine erhebliche finanzielle Mehrbelastung darstellen.

Wie zum Ziel?

Aber was ist eigentlich alles zu bedenken, wenn man ein Haus bauen möchte. Zunächst gilt es natürlich zu wissen, wo man sich dauerhaft niederlassen will, Land oder Stadt, kindgerecht oder mitten in der City mit Kulturangeboten in unmittelbarer Nachbarschaft? In der Nähe der Familie oder doch lieber möglichst weit weg? Ist ein Standort für das neue Eigenheim erstmal gefunden oder eben das Objekt der Wahl, wird der nächste Schritt spätestens jetzt der Kassensturz sein.

Überblick im Finanzierungsdschungel

Gerade für Unerfahrene auf dem Gebiet der Finanzierung kann das Suchen und Finden des richtigen Angebots eine Menge Zeit und auch Nerven erfordern. Und es gibt ja auch noch genug anderes zu tun, als sich immer und immer wieder mit Bankberatern auseinander zu setzten, die eigenen Voraussetzungen und Modalitäten zu erklären, die finanzielle Situation zu erläutern und offen zu legen und das bei so vielen anbietenden Banken wie möglich. Denn keiner möchte schließlich aus Faulheit das beste Angebot übersehen.

Einmal umgedreht

Für alle Geplagten dieser Art hat der Immobilienanbieter Immobilien Scout nun eine Plattform eröffnet auf der man von über 500 Anbietern Angebote zur Baunfinanzierung einholen kann. So muss man seine Daten nur einmal einsammeln und kann sich dann bequem zurück lehnen und die eingehenden Angebote in aller Ruhe prüfen. Auch für den Anbieter bietet die Plattform Vorteile. Er kann sein Angebot direkt mit denen anderer vergleichen und gegebenenfalls angleichen. Der Service soll kostenfrei sein und wer will kann bis zur direkten Kontaktaufnahme mit einem Anbieter seiner Wahl anonym bleiben.

Bewährungsprobe steht aus

Zu erreichen ist das Portal direkt über die Homepage des Anbieters. Ob es sich für die Anbieter von Baufinanzierungen genauso vorteilhaft darstellt, wie für den werdenden Häuslebauer sei zunächst einmal dahingestellt. Schreibt der nämlich fleißig individuell zu geschnittene Angebote und erhält dagegen keinerlei Kundendaten, könnte sich die Sache für die Banken als wenig lohnenswert darstellen.

Durch den derzeit niedrigsten Zinstiefstand in der deutschen Geschichte werden die Stimmen in der Öffentlichkeit und den Medien immer lauter, Interessierte sollten sich ihre Immobilie gerade jetzt anschaffen, da es nie wieder so einfach sein wird, den Traum der eigenen vier Wände zu realisieren. Dazu ist aber dennoch ein enormes Startkapital erforderlich – da kann der Zinssatz noch so tief sein. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapitel ist kein unmögliches Ding und weist absurderweise sogar einige Vorteile auf: wenn die Immobilie erst einmal komplett fremd finanziert wird, behält der Erwerber seine eigene Liquidität und kann sich den Traum vom Eigenheim dennoch verwirklichen. Deswegen wird diese Art der Baufinanzierung auch oftmals 100%, 105% oder 110% Finanzierung genannt, da neben dem Kaufpreis auch noch die Erwerbsnebenkosten fremd finanziert werden können.

Der Kauf oder Bau einer Immobilie muss gut überlegt sein

Einen Haken hat die ganze Sache aber dennoch, sonst würde es ja jeder tun. Die Finanzierung einer Immobilie ohne jegliches Eigenkapital ist deutlich teurer. Die Höhe der monatlich zu erbringenden Tilgungsbeiträge ist höher, die Zinsen sind relativ hoch und summieren sich aufgrund des hohen Fremdkapitals sehr schnell. Eine derartige Finanzierung ohne Eigenkapital sollte demnach wirklich nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn der Erwerber genügend Rücklagen in der Hinterhand hat, um eventuelle finanzielle Engpässe zu überstehen. Ansonsten kann eine unerwartete Arbeitslosigkeit oder ein Autoschaden neben den ohnehin schier unüberschaubaren Tilgungskosten für das Haus eine Familie schnell in den Ruin treiben. Und dann hat man vom fremd finanzierten Eigenheim gar nichts mehr.

Hier sollte man aufpassen und sich nur an seriöse Anbieter wenden. Inzwischen gibt es für so gut wie alle Gebiete Deutschlands spezialisierte Maklerbüros, seien es jetzt Immobilienmakler Köln, Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und dergleichen. Ein guter Immobilienmakler wird einem nur seriöse und passende Angebote unterbreiten, keine übermäßige Courtage abknöpfen und eventuell auch bei der Immobilienfinanzierung behilflich sein. Natürlich kostet ein Immobilienmakler auch sein Geld, dafür hat man aber um einiges bessere Chancen passende Angebote zu erhalten, außerdem wird einem die oft langwierige und nervige Suche nach einer passenden Immobilie abgenommen und man kann sich bei einem guten Maklerbüro sicher sein, keine Bruchbuden vermittelt zu bekommen.

Makler leisten gute Arbeit

Ohne Immobilienmakler ein passendes Wohnobjekt zu finden dauert oft Monate, man muss sich selbst unzählige Angebote durchsehen, die Vormieter kontaktieren (die oftmals total unrealistische Vorstellungen in Bezug auf Wohnungstausch oder Abstandssummen haben) und dann auch noch nervige Verhandlungen mit dem Noch-Mieter führen um die Wohnung zu erhalten. Da kommen dann schon mal so Wünsche wie „Tausche meine 60 Quadratmeter Wohnung am Stadtrand nur gegen 80 Quadratmeter Wohnung mit Echtholzboden, Vollbad, Balkon, voll eingerichteter Küche und nur gegen Wohnung in Toplage“, oder „der von mir verlegte Teppichboden in Eidottergelb, die selbstgebaute Kommode und die Waschmaschine müssten für 900 Euro Abstand übernommen werden“. Da kann man bei der Wohnungs- oder Haussuche schon mal verzweifeln wenn man nur private Angebote einholt.

Daher lohnt es sich oftmals ein Immobilienbüro einzuschalten, hier wird einem wie gesagt viel Arbeit abgenommen und man schont seine Nerven. Die unzähligen Internetseiten, auf denen gratis Wohnungsangebote einsehbar sind, sind oftmals unbrauchbar für jemand der neu in der Stadt oder dem Gebiet ist. Denn größtenteils wollen die Vormieter wie bereits erwähnt ihre Wohnung nur gegen vergleichbare oder größere Wohnungen tauschen oder verlangen Abstandszahlungen für Dinge die man eigentlich nicht braucht.

Doch man muss auch aufpassen, im Internet und auch im Immobilienbereich gibt es leider viele schwarze Schafe. Oftmals wird für Bruchbuden eine völlig überhöhte Courtage aufgebrummt, die vollkommen außerhalb der tatsächlich erbrachten Leistung steht. Um hier keinen Betrügern aufzusitzen sollte man sich wie gesagt nur an seriöse Anbieter wenden, Preise und Leistungen vergleichen und nicht das erstbeste Angebot annehmen. Beherzigt man diese Punkte, kann bei der Immobiliensuche nichts mehr schiefgehen.

Die Zeitschrift „Finanztest“ testete knapp 90 Banken, Bausparkassen, Versicherungen und Vermittler. Das Ergebnis war, dass die Kreditzinsen zur Zeit optimal sind, sich aber doch noch je nach Anbieter um einiges unterscheiden können. So belaufen sich bei einem Kredit von 150.000 Euro bei 20-jähriger Laufzeit die Zinsunterschiede auf bis zu 3,1 Prozent. Für den Kunden bedeutet das eine Ersparnis oder eine Mehrbelastung von 36.000 Euro.
Die Schwäbisch Hall bietet zur Zeit mit das beste Angebot an. Ein Kredit mit 24-jähriger Laufzeit wird mit 4,01 Prozent Zinsen veranschlagt. Doch auch andere Banken bieten bei Laufzeiten zwischen 15 bis 20 Jahren einen Zinssatz unter fünf Prozent an.
Im Großen und Ganzen schnitten regionale Banken, Bausparkassen und Volksbanken am besten ab. Die teuersten Kreditangebote kamen von Direktbanken und Kreditvermittlern, was sich vor zwei Jahren noch gegenläufig verhielt. Aber mittlerweile bietet selbst die Bank vor Ort günstige Zinssätze an.
Manche attraktiven Angebote hingegen wenden sich nicht an alle Interessenten. So muss für einen auffallend günstigen Zinssatz meist die Hälfte des Kredites als Eigenkapital vorgewiesen werden und der Kunde muss auch über eine Liquidität verfügen, mit der er die laufenden Kosten des Kredites decken kann.
Wer diesen Kriterien nicht entspricht, der muss mit einem höheren Zinssatz als dem beworbenen rechnen.

Durch jede Sondertilgung sinkt natürlich der Restbetrag, der noch beglichen werden muss. Das dürfte Jedem einleuchten. Was Viele jedoch vielleicht nicht wissen, ist dass die Zinslast ebenfalls sinkt. Die Zinslast wird in der Regel aus der gesamte Restschuld berechnet. Reduziert man diese nun außerplanmäßig durch eine Sonderzahlung, sinkt auch die Zinslast. SOI profitieren Sondertilger gleich doppelt. Wer diszipliniert ist, das angesparte Geld nicht für etwas Anderes ausgibt und mehrere Jahre in Folge Sonderzahlungen leistet, kann damit die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzen.
Dies ist offensichtlich jedoch leichter gesagt, als getan denn obwohl sich die meisten Bauherren vornehmen Sonderzehlungen zu leisten, halten sich im Endeffekt nur die wenigsten daran.

Entscheidend für die Lage im Jahr 2010 wird die Leitzinspolitik der Zentralbanken sein. Rober Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp AG, geht davon aus, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins für die nächsten sechs Monate bei einem Prozent halten wird. Ab der zweiten Jahreshälfte soll es allerdings zu einer Erhöhung der Leitzinsen kommen, wodurch auch die Baugeldzinsen steigen. Bauherren ist also angeraten sich möglichst in der ersten Hälfte des Jahres günstige Baugeldkonditionen für einen möglichst langen Zeitraum festschreiben zu lassen.

Darnehmensnehmer, die bereits in der Immobilie Wohnen, sollten sich mit einem unabhängigen Berater in Verbindung setzen, um abzuklären wie sich ein Anstieg der Zinsen bei der Anschlussfinanzierung möglichst verhindern lässt. Als Anschlussfinanzieren kann man nämlich auch von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren, wenn die bestehende Zinsbindung erst in 12 bis 60 Monaten ausläuft.